Nhà đầu tư hiếm khi hỏi "dự án có lãi không". Họ hỏi "con số này dựa trên giả định nào, và nếu giả định sai thì sao". Một bản tiền khả thi sơ bộ tốt trả lời đúng câu đó: nêu rõ quyết định cần đưa ra, bằng chứng thị trường đang có, giả định nào chưa kiểm, và kết quả thay đổi thế nào khi giả định xấu đi. Bài này giúp bạn tự dựng bản đó, nhờ AI tính và chỉ ra chỗ thiếu nguồn.
Bài nối tiếp nhu cầu vốn một trang và dữ liệu kinh doanh. Ca minh họa: chuỗi Đồi Gió (giả lập) muốn mở cơ sở C, 40 phòng, thuê tòa nhà.
"Tiền khả thi" ở đây là gì
Trong pháp luật, "Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi" là hồ sơ có quy định riêng. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực chính từ 01/7/2026) ghi việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư thực hiện theo pháp luật về đầu tư công, và quy định riêng Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Dự án của bạn có phải lập hồ sơ nào theo luật hay không là việc hỏi đơn vị tư vấn, luật sư hoặc cơ quan quản lý.
Bản trong bài là tiền khả thi sơ bộ tự chuẩn bị: một tài liệu để bạn và người cùng quyết định thấy rõ căn cứ, trước khi bỏ tiền thuê chuyên gia lập hồ sơ chính thức hoặc trước khi gặp nhà đầu tư. Đừng đặt tên nó giống hồ sơ pháp lý, và đừng gọi nó là đã thẩm định.
Khung tiền khả thi sơ bộ
TIỀN KHẢ THI SƠ BỘ (bản tự chuẩn bị, ngày [ ], người lập [ ]) 1. Câu hỏi quyết định: [ví dụ: có nên thuê tòa nhà X để mở cơ sở 40 phòng trong 2027?] Tiêu chí để nói "đi tiếp": [ví dụ: kịch bản thấp vẫn không âm tiền; hoàn vốn giản đơn dưới [ ] năm ở kịch bản giữa] 2. Hiện trạng: mô hình kinh doanh, kết quả 12 tháng (từ bản nhu cầu vốn), vấn đề có căn cứ. 3. Bằng chứng thị trường (mỗi dòng: điều nói được | nguồn | ngày | phạm vi | mức tin cậy) - Địa bàn và nhóm khách: [ ] - Đối thủ gần: [tên, số phòng, giá niêm yết ngày nào, tự đi xem hay tra cứu] - Nhu cầu: [số liệu chính thức có phạm vi phù hợp, phép thử nhỏ đã làm] 4. Phương án và điều kiện: địa điểm, quy mô, điều khoản thuê, giấy phép cần có, người phụ trách. 5. Vốn và nguồn lực: tổng vốn, căn cứ (báo giá nào), thời gian cải tạo, nhân sự. 6. Bảng giả định (mỗi dòng: giả định | giá trị | ai đưa ra | ngày | đã xác nhận chưa) 7. Ba kịch bản và độ nhạy: thấp, giữa, cao; thử giá giảm, vốn tăng. 8. Rủi ro và thông tin có thể làm đổi kết luận. 9. Nhận định sơ bộ (có điều kiện) và việc cần kiểm trước khi quyết định.
Mục 3 và mục 6 là phần nhà đầu tư đọc kỹ nhất. Một con số không có nguồn, không có ngày thì ghi rõ là giả định chưa kiểm, đừng viết như sự thật.
Bằng chứng thị trường: đúng phạm vi mới dùng được
AI không tự đi khảo sát thị trường. Nếu công cụ có tìm kiếm web, nó có thể tìm bài báo, nhưng bạn vẫn phải mở nguồn, xem ngày và phạm vi. Ba mức bằng chứng, từ mạnh tới yếu:
- Bạn tự đo: giá niêm yết của 5 đối thủ gần cùng ngày tra, phòng trống bạn tự đặt thử, kết quả hỏi 20 khách cũ. Ghi ngày, cách làm.
- Số liệu chính thức có phạm vi: số liệu thống kê du lịch của địa phương, của Cục Thống kê. Ví dụ, cả nước đón khoảng 17,7 triệu lượt khách quốc tế trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 14,5% (Cục Thống kê, Báo Nhân Dân đưa tin 04/10/2026). Số này nói về cả nước, không nói về con phố của bạn.
- Bài báo, quảng cáo, lượt tương tác mạng xã hội: chỉ là tín hiệu để kiểm tiếp, không phải bằng chứng doanh thu.
Bài nghiên cứu đối thủ bằng AI có cách lập bảng đối thủ và kiểm từng dòng.
Ca giả lập: cơ sở C, 40 phòng, thuê tòa nhà
Bảng giả định (mọi số đều giả lập, minh họa cách ghi):
| Giả định | Giá trị | Ai đưa ra, ngày | Đã xác nhận? |
|---|---|---|---|
| Tổng vốn cải tạo, nội thất, khai trương | 18.000 triệu đồng | Một nhà thầu báo giá sơ bộ, 20/09 | Chưa, mới có một báo giá |
| Tiền thuê tòa nhà | 1.500 triệu đồng mỗi năm | Chủ nhà chào, 15/09 | Chưa ký |
| ADR | 850.000 đồng | Quản lý ước theo 5 đối thủ gần | Giá niêm yết, chưa phải giá bán thật |
| Doanh thu khác | 10% doanh thu phòng | Theo cơ sở A, B | Từ dữ liệu 12 tháng |
| Chi phí cố định | 3.200 triệu đồng mỗi năm | Kế toán ước | Chưa có bảng lương chi tiết |
| Chi phí biến đổi | 28% tổng doanh thu | Kế toán ước theo cơ sở A, B | Từ dữ liệu 12 tháng |
Ba kịch bản công suất (14.600 đêm mở bán mỗi năm):
| Kịch bản | Công suất | Đêm bán | Tổng doanh thu | Tiền còn lại sau thuê | Hoàn vốn giản đơn |
|---|---|---|---|---|---|
| Thấp | 55% | 8.030 | 7.508,1 triệu | 705,8 triệu | khoảng 25,5 năm |
| Giữa | 65% | 9.490 | 8.873,2 triệu | 1.688,7 triệu | khoảng 10,7 năm |
| Cao | 72% | 10.512 | 9.828,7 triệu | 2.376,7 triệu | khoảng 7,6 năm |
Thử độ nhạy ở kịch bản giữa: ADR giảm 10% thì tiền còn lại còn khoảng 1.049,8 triệu, hoàn vốn khoảng 17,1 năm; vốn tăng 15% (báo giá thứ hai cao hơn) thì hoàn vốn khoảng 12,3 năm.
Đọc kết quả: chênh lệch giữa kịch bản thấp và cao gấp hơn ba lần. Nghĩa là chưa đủ căn cứ để nói phương án khả thi. Việc đáng làm tiếp là thu hẹp khoảng cách: lấy báo giá thứ hai, đo giá bán thật của đối thủ thay vì giá niêm yết, và thương lượng điều khoản thuê có thời gian miễn tiền thuê khi cải tạo. "Hoàn vốn giản đơn" ở đây chỉ là vốn chia tiền còn lại mỗi năm; chưa tính thuế, lãi vay, khấu hao, thời gian đầu chưa đủ khách. Kế toán hoặc người lập dự án chuyên nghiệp sẽ tính theo dòng tiền chiết khấu.
Nhờ AI tính và tìm giả định thiếu nguồn
Tôi đang tự chuẩn bị bản tiền khả thi sơ bộ cho một phương án kinh doanh lưu trú. Dưới đây là bảng giả định và công thức. Hãy: 1) Tính ba kịch bản công suất [55%, 65%, 72%]: đêm bán = phòng × 365 × công suất; doanh thu phòng = đêm bán × ADR; tổng doanh thu = doanh thu phòng × (1 + tỷ lệ doanh thu khác); tiền còn lại = tổng doanh thu − chi phí cố định − chi phí biến đổi × tổng doanh thu − tiền thuê; hoàn vốn giản đơn = vốn / tiền còn lại. 2) Thử độ nhạy ở kịch bản giữa, tính RIÊNG từng thay đổi (giữ các giả định khác): (a) chỉ ADR giảm 10%; (b) chỉ vốn tăng 15%. Sau đó, nếu cần, tính thêm (c) cả hai cùng lúc và ghi rõ là cùng lúc. 3) Liệt kê giả định chưa xác nhận hoặc chỉ có một nguồn, và giả định nào làm kết quả thay đổi nhiều nhất. Quy tắc: ghi công thức từng dòng; chỉ dùng số tôi đưa; không tự thêm số liệu thị trường, giá đối thủ hay tên quỹ; không kết luận "khả thi" hay "nên đầu tư"; ghi rõ hoàn vốn giản đơn chưa tính thuế, lãi vay, khấu hao. Bảng giả định: [dán bảng]
Kết quả khi Tổ Thạo Việc chạy thử (05/10/2026, ChatGPT web, trò chuyện tạm thời không đăng nhập, bảng giả định ở trên): ba kịch bản khớp đáp án tính bằng script (tiền còn lại 705,80; 1.688,67; 2.376,68 triệu đồng; hoàn vốn 25,50; 10,66; 7,57 năm), có ghi công thức từng dòng, nêu đúng các giả định chỉ có một nguồn (vốn, tiền thuê, ADR) và ghi rõ hoàn vốn giản đơn chưa tính thuế, lãi vay, khấu hao. Một chỗ cần sửa: bản câu lệnh lúc thử chỉ ghi "ADR giảm 10%; vốn tăng 15%", nên ChatGPT áp cả hai cùng lúc (hoàn vốn khoảng 19,72 năm) thay vì tách riêng từng thay đổi như bảng trong bài. Câu lệnh ở trên đã được sửa để nói rõ tính riêng; khi đọc kết quả, luôn xem AI áp thay đổi riêng hay cùng lúc.
Sau khi có kết quả, tự tính lại ít nhất một kịch bản bằng bảng tính. Bài so ba kịch bản khai thác khu đất có cách ghi công thức từng ô để đối chiếu.
Kiểm trước khi đưa cho người khác
- Câu hỏi quyết định và tiêu chí "đi tiếp" có viết ra trước khi tính không? Đặt tiêu chí sau khi thấy kết quả dễ thành tự thuyết phục.
- Mỗi dòng ở bảng bằng chứng có nguồn, ngày, phạm vi không? Số toàn quốc có bị dùng để nói về một địa điểm không?
- Giả định nào chỉ có một nguồn? Đã ghi "chưa xác nhận" chưa?
- Kịch bản thấp có thật sự thấp (ví dụ năm đầu còn lấp đầy dần) hay chỉ trừ vài phần trăm cho đẹp?
- Bản có câu nào nói "khả thi", "chắc chắn có lãi", "đã thẩm định" không? Có thì sửa thành nhận định có điều kiện.
Đi tiếp
- Có bản tiền khả thi sơ bộ rồi, tìm người phù hợp để trao đổi: nghiên cứu quỹ và nhà đầu tư bằng AI.
- Chưa có dữ liệu kinh doanh gọn: quay lại nhu cầu vốn một trang và dữ liệu 12 tháng.
- Muốn có người cùng phân tích phần này, kể việc cho Thạo và chọn "Tôi muốn có người hỗ trợ việc này" ở cuối kết quả; muốn tự làm tiếp thì Thạo vẫn giúp từng bước.
Nguồn & lưu ý
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, nội dung cơ bản, Cổng Xây dựng chính sách, pháp luật của Chính phủ. Đối chiếu ngày 05/10/2026.
- Báo Nhân Dân, 04/10/2026, số liệu khách quốc tế của Cục Thống kê.
- Ca cơ sở C và mọi số trong bài là giả lập, tính bằng script để kiểm. Bài không phải tư vấn đầu tư, pháp lý hay thuế, không thay hồ sơ theo quy định. Không có quan hệ thương mại với các nguồn trên.
