Cuộc họp chiều thứ Sáu có ba phương án cho một lô đất 2.400 m²: nhà phố liền kề, căn hộ thấp tầng, nhà thương mại cho thuê. Mỗi người mang một con số lời lãi khác nhau, và không ai nói được đơn giá trong bảng của mình lấy từ đâu. Bài này dùng AI để tính ba kịch bản trên cùng một bộ công thức, ghi công thức từng dòng, thử khi giá giảm và chi phí tăng, và chỉ ra giả định nào chưa có nguồn.
Bài nối tiếp bước sàng lọc hồ sơ khu đất. Chỉ tiêu quy hoạch còn là lời kể thì xác nhận với nguồn chính thức trước.
Phép tính này là gì, và không là gì
Kết quả là một bảng sơ bộ để bàn, cho thấy giả định nào đang quyết định kết quả. Nó không phải hồ sơ xin phép, không phải tư vấn đầu tư.
QCVN 01:2026/BXD, quy chuẩn quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn, định nghĩa hai chỉ số chính của bài:
- Mật độ xây dựng thuần: tỷ lệ phần trăm giữa diện tích chiếm đất của các công trình với diện tích lô đất.
- Hệ số sử dụng đất: tỷ lệ, tính bằng lần, giữa tổng diện tích sàn với diện tích khu đất. Tổng sàn này gồm cả tầng hầm, trừ phần sàn cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe.
Vì vậy "diện tích đất nhân hệ số" chỉ cho ra phần sàn được tính hệ số; sàn và chi phí thật còn có phần đỗ xe, kỹ thuật. Chỉ tiêu của một lô đất cụ thể phải lấy từ hồ sơ quy hoạch đã duyệt, không lấy từ AI.
Bước 1: lập bảng giả định, mỗi dòng một nguồn
Gom mọi con số vào bảng thông tin lô đất và bảng giả định. Mỗi giả định ghi ai đưa ra, ngày nào, đã xác nhận chưa. Ô nguồn trống thì để trống, đừng điền "theo thị trường".
Kịch bản cho thuê cần thêm tỷ lệ lấp đầy và số năm tính tiền thuê. Cộng tiền thuê mười năm chưa chiết khấu để đặt cạnh tiền bán một lần là cách so thô, phải ghi rõ.
Bước 2: dán dữ liệu và câu lệnh
Mọi dữ liệu dưới đây là giả lập, có hai chỗ cài sẵn để bạn luyện cách kiểm.
Tôi là chuyên viên phân tích dự án của một chủ đầu tư nhỏ. Hôm nay là 02/10/2026. Dưới đây là dữ liệu GIẢ LẬP về lô đất TM-02 và ba kịch bản: A nhà phố liền kề để bán, B căn hộ thấp tầng để bán, C nhà thương mại cho thuê. Đây là phép tính sơ bộ để họp bàn, không phải hồ sơ xin phép, không phải tư vấn đầu tư. THÔNG TIN LÔ ĐẤT (theo phiếu thông tin quy hoạch do pháp chế tổng hợp ngày 15/09/2026; chưa có văn bản của cơ quan có thẩm quyền) Chỉ tiêu | Giá trị Diện tích lô đất | 2.400 m² Mật độ xây dựng tối đa | 60% Hệ số sử dụng đất tối đa | 3,0 lần BẢNG GIẢ ĐỊNH Kịch bản | Giả định | Giá trị | Nguồn (ai, ngày) | Đã xác nhận A | Mật độ xây dựng | 60% | KTS Hòa, 18/09 | Có A | Hệ số sử dụng đất | 2,4 lần | KTS Hòa, 18/09 | Có A | Tỷ lệ bán được | 92% sàn | KTS Hòa, 18/09 | Có A | Đơn giá bán | 48 triệu/m² | Chị Vy (kinh doanh), 22/09 | Chưa A | Suất xây dựng | 9,5 triệu/m² sàn | Anh Lực (dự toán), 24/09 | Có B | Mật độ xây dựng | 55% | KTS Hòa, 18/09 | Có B | Hệ số sử dụng đất | 3,3 lần | KTS Hòa, 18/09 | Có B | Tỷ lệ bán được | 78% sàn | KTS Hòa, 18/09 | Có B | Đơn giá bán | 52 triệu/m² | (trống) | (trống) B | Suất xây dựng | 13 triệu/m² sàn | Anh Lực (dự toán), 24/09 | Có C | Mật độ xây dựng | 50% | KTS Hòa, 18/09 | Có C | Hệ số sử dụng đất | 2,0 lần | KTS Hòa, 18/09 | Có C | Tỷ lệ cho thuê được | 85% sàn | KTS Hòa, 18/09 | Có C | Đơn giá thuê | 0,45 triệu/m²/tháng | Anh Tâm (môi giới), gọi điện 25/09 | Chưa C | Tỷ lệ lấp đầy | 90% | Chị Vy (kinh doanh), 22/09 | Chưa C | Số năm tính tiền thuê | 10 năm | Chủ đầu tư chọn, 26/09 | Có C | Suất xây dựng | 11 triệu/m² sàn | Anh Lực (dự toán), 24/09 | Có CÔNG THỨC - Diện tích sàn = diện tích lô đất x hệ số sử dụng đất. Số tầng tương đương = hệ số : mật độ. - Diện tích thương phẩm = diện tích sàn x tỷ lệ bán được hoặc cho thuê được. - Doanh thu A, B = diện tích thương phẩm x đơn giá bán. Doanh thu C = diện tích thương phẩm x đơn giá thuê x 12 tháng x tỷ lệ lấp đầy x số năm, chưa chiết khấu. - Chi phí xây dựng = diện tích sàn x suất xây dựng. Chênh lệch gộp = doanh thu - chi phí xây dựng; chưa trừ tiền đất, lãi vay, thuế, phí bán hàng. Làm 5 việc: 1. So mật độ và hệ số từng kịch bản với mức tối đa của lô đất. Nếu vượt: vẫn tính theo số đã cho, đánh dấu "vượt chỉ tiêu", và tính thêm một cột với hệ số bằng mức tối đa. 2. Bảng kết quả theo các công thức trên, mỗi dòng ghi công thức kèm số đã thay vào. 3. Độ nhạy của chênh lệch gộp khi: đơn giá giảm 10%; suất xây dựng tăng 10%; cả hai, kèm phần trăm giảm so với số gốc. 4. Giả định không có nguồn; giả định có nguồn nhưng chưa xác nhận. 5. Câu phải hỏi kiến trúc sư, người lập dự toán, pháp chế. Quy tắc: tiền ghi tỷ đồng, hai chữ số thập phân. Không tự điền nguồn cho ô trống. Không kết luận nên đầu tư kịch bản nào.
Bước 3: so với đáp án
Đây là đáp án biên tập, tính bằng script theo đúng công thức trong câu lệnh, dùng để bạn so. Kết quả chạy thật trên ChatGPT ghi ở cuối bước này.
Kiểm chỉ tiêu: kịch bản B dùng hệ số 3,3 lần, vượt mức tối đa 3,0 lần của lô đất; phần sàn vượt là 720,0 m².
| Chỉ tiêu | A | B theo số đã cho | B với hệ số 3,0 | C |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích sàn (m²) | 5.760,0 | 7.920,0 | 7.200,0 | 4.800,0 |
| Số tầng tương đương | 4,00 | 6,00 | 5,45 | 4,00 |
| Diện tích thương phẩm (m²) | 5.299,2 | 6.177,6 | 5.616,0 | 4.080,0 |
| Doanh thu (tỷ đồng) | 254,36 | 321,24 | 292,03 | 198,29 |
| Chi phí xây dựng (tỷ đồng) | 54,72 | 102,96 | 93,60 | 52,80 |
| Chênh lệch gộp (tỷ đồng) | 199,64 | 218,28 | 198,43 | 145,49 |
Doanh thu C = 4.080,0 m² x 0,45 triệu x 12 tháng x 90% = 19,83 tỷ đồng mỗi năm; nhân 10 năm là 198,29 tỷ.
Theo số đã cho, thứ tự chênh lệch gộp là B, A, C. Nhưng B đang vượt chỉ tiêu. Đưa hệ số về 3,0 thì chênh lệch gộp của B giảm 19,85 tỷ, còn 198,43 tỷ, thấp hơn A 1,21 tỷ; thứ tự thành A, B, C. Số tầng tương đương lúc đó là 5,45: kiến trúc sư phải vẽ lại phương án, không thể chỉ sửa một ô.
Độ nhạy của chênh lệch gộp (tỷ đồng):
| Kịch bản | Gốc | Giá giảm 10% | Suất xây dựng tăng 10% | Cả hai | Mức giảm khi cả hai |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 199,64 | 174,21 | 194,17 | 168,73 | 15,5% |
| B với hệ số 3,0 | 198,43 | 169,23 | 189,07 | 159,87 | 19,4% |
| C | 145,49 | 125,66 | 140,21 | 120,38 | 17,3% |
B nhạy nhất, và đơn giá bán của chính kịch bản này là con số duy nhất không có nguồn.
Nguồn của 17 dòng giả định: 1 dòng không có nguồn (đơn giá bán của B); 3 dòng có nguồn nhưng chưa xác nhận (đơn giá bán của A, đơn giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của C); 13 dòng đã xác nhận, trong đó có hệ số 3,3 của B. Có người xác nhận không có nghĩa là con số khớp với chỉ tiêu của lô đất. Bảng thông tin lô đất cũng chưa có văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
Phải hỏi lại: kiến trúc sư về hệ số 3,3 và phần sàn đỗ xe, kỹ thuật; người lập dự toán về việc suất xây dựng đã gồm tầng hầm, hạ tầng, dự phòng chưa; pháp chế về văn bản xác nhận chỉ tiêu và loại hình được phép trên lô đất.
Khi chạy thật trên ChatGPT (thử ngày 02/10/2026)
Chúng tôi dán dữ liệu và câu lệnh ở Bước 2 vào ChatGPT (trò chuyện tạm thời). Kết quả khớp đáp án từng ô:
- AI đánh dấu kịch bản B "vượt chỉ tiêu" (hệ số 3,3 so với mức tối đa 3,0), vẫn tính theo số đã cho và thêm cột hệ số 3,0.
- Chênh lệch gộp: A 199,64 tỷ; B 218,28 tỷ theo số đã cho và 198,43 tỷ khi về hệ số 3,0; C 145,49 tỷ. Mỗi dòng có công thức kèm số đã thay vào.
- Độ nhạy được tính đúng cách: giảm doanh thu trước rồi mới trừ chi phí. Khi cả hai cùng xấu đi, chênh lệch gộp giảm 15,48% (A), 19,43% (B) và 17,26% (C).
- Đúng 1 giả định không có nguồn và 3 giả định chưa xác nhận. AI không điền nguồn cho ô trống.
AI tự nêu thêm điểm mà bài cũng nhấn: hệ số 3,3 được ghi "đã xác nhận" nhưng cao hơn mức tối đa trong phiếu của pháp chế. Nó không kết luận nên chọn kịch bản nào. Nó có dùng chữ "FAR" thay cho hệ số sử dụng đất; khi gửi cho người ngoài nghề nên đổi lại.
Số khớp ở lượt này không thay cho việc tự gõ lại công thức vào trang tính.
Bước 4: ba lỗi hay gặp
| AI viết | Vấn đề | Cách kiểm |
|---|---|---|
| "Kịch bản B tốt nhất, chênh lệch gộp 218,28 tỷ" | Bỏ qua hệ số 3,3 vượt mức 3,0 | Tự dò mật độ và hệ số trước khi đọc kết quả |
| "Giá giảm 10% thì chênh lệch gộp của A còn 179,68 tỷ" | Lấy 199,64 nhân 0,9. Giá giảm chỉ làm doanh thu giảm; số đúng là 174,21 tỷ | Yêu cầu ghi doanh thu mới và chi phí mới rồi mới trừ |
| "Đơn giá bán của B: theo mặt bằng giá khu vực" | Tự điền nguồn cho ô trống | Bảng có đúng 1 ô nguồn trống; đáp án phải nêu đúng dòng đó |
Câu lệnh sửa:
Kiểm lại: (1) ghi mật độ và hệ số của mỗi kịch bản cạnh mức tối đa của lô đất, kết luận "trong mức" hoặc "vượt chỉ tiêu"; (2) viết lại từng dòng theo dạng công thức, số thay vào, kết quả; (3) với độ nhạy, ghi doanh thu mới và chi phí mới rồi mới tính chênh lệch gộp; (4) ô nguồn trống thì ghi "không có nguồn", không tự điền.
Sau đó tự gõ ba công thức của kịch bản A vào một trang tính rồi so, theo cách ở bài nhờ AI viết công thức Excel.
Bước 5: dùng với khu đất thật
Giữ công thức, năm việc và quy tắc; thay hai bảng dữ liệu.
- Số hóa: gom các con số trong tin nhắn, thư, bản vẽ vào một bảng có cột nguồn. Tốn công nhất, không cần AI.
- Tự động hóa theo quy tắc: các phép nhân và trừ. Một trang tính làm chắc hơn AI.
- Việc cần AI: tìm chỗ lệch với chỉ tiêu, liệt kê giả định thiếu nguồn, soạn câu hỏi.
Một người tự làm được cả ba phần. Phần cần nhóm là xác nhận: mỗi giả định phải có người chịu trách nhiệm.
Còn một lớp công cụ dựng thẳng phương án mặt bằng. Trang sản phẩm TestFit Site Solver mô tả việc chọn lô đất từ dữ liệu thửa đất, nhập hệ số sử dụng đất, số căn trên một mẫu Anh, tỷ lệ chỗ đỗ xe, rồi cho ra phương án 2D, 3D; dữ liệu đất nền nêu trên trang là của Mỹ. Trang Autodesk Forma nêu phân tích giờ nắng, carbon và ghi rằng nguồn dữ liệu có sẵn khác nhau tùy nước. Đó là mô tả của nhà cung cấp cho thị trường nước ngoài; cả hai trang không nhắc tới quy chuẩn Việt Nam, nên chỉ tiêu trong nước vẫn do kiến trúc sư của bạn tự nhập và chịu trách nhiệm.
Dữ liệu không nên đưa lên và ai quyết định
Trước khi dán bảng thật vào một công cụ AI công khai, bỏ ra vị trí và số thửa của khu đất đang đàm phán, giá mua đất, tên chủ đất và đối tác. Thay bằng ký hiệu như trong ví dụ.
Người quyết định cuối: cơ quan có thẩm quyền với chỉ tiêu quy hoạch; kiến trúc sư với phương án; người lập dự toán với suất xây dựng; chủ đầu tư với việc chọn kịch bản, sau khi các giả định đã có người xác nhận.
Kiểm trước khi dùng
- Mỗi dòng giả định có đủ ai đưa ra, ngày nào, đã xác nhận chưa?
- Đã so mật độ và hệ số của từng kịch bản với chỉ tiêu của lô đất?
- Đã tự gõ lại ba công thức; độ nhạy tính từ doanh thu và chi phí mới?
- Bảng gửi đi có ghi "sơ bộ, chưa trừ tiền đất, lãi vay, thuế" và kỳ tính tiền thuê?
Nguồn & lưu ý
- QCVN 01:2026/BXD, ban hành kèm Thông tư 46/2026/TT-BXD ngày 30/06/2026, thay QCVN 01:2021/BXD. Bài chỉ dùng hai định nghĩa; ngày hiệu lực chúng tôi chưa xác nhận được, hãy đối chiếu thông tư và hỏi người có chuyên môn.
- TestFit, Site Solver; Autodesk, Forma. Mô tả của nhà cung cấp, không ghi ngày. Đối chiếu ngày 02/10/2026.
- Bài không tư vấn đầu tư, quy hoạch hay pháp lý. Lô đất, con người, đơn giá và kết quả là giả lập. Đáp án do Tổ Thạo Việc soạn; phần thử thật là một lượt trên ChatGPT ngày 02/10/2026, lần chạy khác có thể cho kết quả khác.
